Peter JOOSSENS, Notaris te Lanaken

 

Peter JOOSSENS

Notaris te Lanaken

Ingrijpende energetische renovatie en sloop/herbouw

Kopers die hun woning “ingrijpend energetisch renoveren” genieten van een verlaagd registratietarief van 5%. Sinds 1 januari 2021 wordt dit tarief uitgebreid naar kopers die een woning (gedeeltelijk) afbreken of herbouwen na een sloop. De koper moet bewijzen dat hij voldoet aan de voorwaarden voor het verkrijgen van het tarief van 5% via een zogenaamde EPC-Bouw. Kopers kunnen de vermindering ook nadien aanvragen en dit binnen een termijn van vijf jaar na de notariële akte.

 

Enkel bij een enige, eigen gezinswoning

Voor de aankoop van de enige, eigen gezinswoning bedraagt het registratietarief in principe 6%.  Maar kopers die hun woning bovendien ingrijpend energetisch renoveren, slopen en herbouwen of gedeeltelijk herbouwen zoals voorzien in het Energiebesluit, genieten van een extra verminderd tarief van 5%. 

 

 

Extra vermindering bij herbouw na sloop of een (gedeeltelijk) herbouw

Er is sprake van een volledige herbouw als er een volledige sloop is uitgevoerd van een bestaand gebouw, en vervolgens een nieuw gebouw is gebouwd.

We spreken van een gedeeltelijk herbouw bij:

  • het bouwen van een nieuw gebouw na voorafgaande sloopwerken van een deel van een bestaand gebouw;

  • dat al dan niet gecombineerd is met de renovatie van overblijvende delen van het bestaande gebouw;

  • waarbij het nieuwe deel

    • of een beschermd volume heeft dat groter is dan 800m³

    • of minstens een wooneenheid bevat

    • of een renovatie van een bestaand gebouw, waarbij minstens 75% van de scheidingsconstructies die het totale beschermd volume van het gebouw na de werken omhullen en die grenzen aan de buitenomgeving, nieuw zijn.

 

EPC-Bouw als bewijs

Wie wil genieten van het tarief van 5% moet binnen de 5 jaar na de datum van de notariële akte een EPC-Bouw bekomen.  Dat is een certificaat dat de energiezuinigheid van de woning aanduidt. De koper dient hiervoor een EPB-aangifte in. Uit de EPC-Bouw moet blijken dat er effectief sprake is van een (gedeeltelijke) herbouw en dat de werken die aan de aangekochte woning uitgevoerd zijn, betrekking hebben op werken die het voorwerp uitmaken van de (gedeeltelijke) herbouw.

 

 

Twee mogelijkheden voor kopers

De toepassing van het verlaagd tarief van 5% gebeurt niet automatisch. De koper heeft twee mogelijkheden:

  1. Ofwel vraagt de koper de onmiddellijke toepassing van het tarief van 5% aan in de notariële akte. De notaris zal de nodige vermeldingen voorzien.

  2. Ofwel vraagt de koper de toepassing van het verlaagd tarief achteraf aan. In de akte kan dan het verlaagde tarief van 6% gevraagd worden. Eenmaal de koper een EPC-Bouw bekomt, vraagt hij bij de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) een teruggave van 1% “teveel” betaalde belasting.

De koper dient hiervoor een verklaring in bij Vlabel binnen een termijn van vijf jaar vanaf 1 januari van het jaar waarin de belasting opeisbaar is geworden. Een teruggave aanvragen kan via e-mail: teruggavenregistratie@vlaanderen.be.  

 

Wat vermeldt de koper in deze verklaring?

In de verklaring vermeldt de koper alle vermeldingen die vereist zijn voor de toepassing van gevraagde tarief:

  • De koper vraagt de toepassing van het tarief van 5% en verklaart dat aan de voorwaarden voor het tarief van 5% is voldaan;
  • De koper verwijst naar zijn verbintenis om aan de aangekochte woning een (gedeeltelijke) herbouw uit te voeren;
  • De koper verklaart dat hij niet voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond is. Als er verschillende verkrijgers zijn, zijn ze op de vermelde datum niet samen voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond;
  • Als de koper toch voor de geheelheid volle eigenaar van een andere woning of bouwgrond is, kan hij de tolerantie “causaal verband” inroepen. In dat geval moeten de verhinderende onroerende goederen worden vermeld en moet de koper verwijzen naar zijn verbintenis om deze goederen binnen de termijn van één jaar volledig en onder bezwarende titel te vervreemden. Bovendien moet hij aantonen dat er een causaal verband bestaat tussen de vervreemding en de nieuwe aankoop. In het geval van onteigening moet worden verklaard dat de goederen binnen de termijn van één jaar zijn onteigend;
  • De koper verklaart dat hij zijn inschrijving in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister heeft genomen of zal nemen op het adres van de aangekochte woning binnen vijf jaar na de datum van de authentieke aankoopakte;